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Mietrecht: Hilfsweise fristgerecht ausgesprochene Kündigung wirksam

Der BGH hatte sich in zwei aktuellen mietrechtlichen Entscheidungen (BGH, Urteile v. 19.9.2018, VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17) mit der Frage zu beschäftigen, ob eine fristgerechte Kündigung, die zusammen mit einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges ausgesprochen wurde, wirksam sei.

Diese Frage ist von großer Wichtigkeit. Begründet liegt dies in der sog. Schonungsfristregelung, welche besagt, dass falls der Mieter nach Zugang der Kündigung die Mietrückstände vollständig ausgleicht, eine fristlos ausgesprochene Kündigung unwirksam wird. Für die ordentliche Kündigung gilt dies hingegen nicht, so dass diese auch trotz einer Nachzahlung wirksam bleibt.

Bislang galt nach Rechtsprechung des BGH, dass eine ordentliche Kündigung gemeinsam mit einer fristlosen Kündigung ausgesprochen werden konnte und auch dann Wirkung entfaltete, wenn die fristlos ausgesprochene Kündigung aufgrund einer Schonfristzahlung des Mieters unwirksam wurde.

Das Landgericht Berlin stellte sich nun gegen die bisherige Auffassung des BGH und begründete dies damit, dass aufgrund der zunächst wirksam ausgesprochenen fristlosen Kündigung bei Zugang der hilfsweise ausgesprochenen ordentlichen Kündigung kein Mietverhältnis mehr bestehe, welches gekündigt werden könne. Die gleichzeitig mit der fristlosen Kündigung ausgesprochene ordentliche Kündigung sei daher unwirksam (Urteil v. 13.10.2017, 66 S 90/17).

Der BGH bestätigte nun aber seine bisherige Rechtsprechung, so dass eine ordentliche Kündigung auch weiterhin mit einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges wirksam verbunden werden kann.

Philip Przybilla
Rechtsanwalt