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BGH-Entscheidung zum Mietrecht: Betriebskosten sind anhand der tatsächlichen Wohnfläche abzurechnen

In seinem Urteil vom 30.05.2018 (VIII ZR 220/17) hat der BGH entschieden, dass für Betriebskosten, welche nach Quadratmetern umgelegt werden, die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich ist. Dies soll auch dann gelten, wenn in dem Mietvertrag eine andere Fläche vereinbart wurde.

In dem der Entscheidung zugrunde liegenden Fall stritten Vermieterin und Mieter über die Heizkostenabrechnung. Mietvertraglich war eine Wohnfläche von 74,59 qm vereinbart, die tatsächliche Wohnfläche betrug jedoch 78,22 qm. Die Vermieterin legte bei der Abrechnung die tatsächliche Wohnfläche zu Grunde. Die Mieter selbst errechneten auf Grundlage der mietvertraglich vereinbarten Wohnfläche niedrigere Heizkosten und behielten die Differenz bei weiteren Mietzahlungen ein. Die Vermieterin klagte in der Folge auf Zahlung der nach ihrer Auffassung zu Unrecht einbehaltenen Miete.

Der BGH gab der Vermieterin Recht. Für die Heizkostenabrechnung sei die tatsächliche Wohnfläche maßgebend. Anders als in Fällen bei denen sich die Frage stellt, ob aufgrund einer zu geringen Wohnfläche ein zur Mietminderung berechtigender Mangel vorliege; was nach ständiger Rechtsprechung ab einer Abweichung von 10 Prozent der Fall sei, liege die Interessenlage bei der Heizkostenabrechnung anders. Hier sei nicht auf die subjektiven Vorstellungen der Mietparteien abzustellen, sondern auf die tatsächlichen Verhältnisse.

Die Entscheidung ist bemerkenswert, da der BGH hiermit seine bisherige Rechtsprechung, nach der auch im Rahmen der Betriebskostenabrechnung die „10 Prozent-Regel“ gelte, ausdrücklich aufgibt.

Philip Przybilla
Rechtsanwalt